房地產信託
房地產信託業務內容
房地產信託的經營業務內容較爲廣泛，主要可以分爲：
第一、委託業務，如房地產信託貸款、房地產信託存款、房地產信託投資、房地產委託貸款等;
第二、代理業務，如代理髮行股票債券、代理清理債權債務、代理房屋設計等;
第三、金融租賃、諮詢、擔保等業務。
房地產信託資金來源
資金是房地產信託投資機構從事信託的基本條件，房地產信託機構籌集資金的渠道主要有：
第一、房地產信託基金
是房地產信託投資公司爲經營房地產信託投資業務及其它信託業務而設定的營運資金。我國的信託投資公司資金來源主要有：財政撥款、社會集資以及自身留利。
第二、房地產信託存款
是指在特定的資金來源範圍之內，由信託投資機構辦理的存款。其資金來源範圍、期限、利率均由中國人民銀行進行規定、公佈和調整。
第三、集資信託和代理集資
是信託機構接受企業、企業主管部門以及機關、團體、事業單位等的委託，直接或代理髮行債券、股票以籌藉資金的一種方式。
第四、資金信託
是指信託機構接受委託人的委託，對其貨幣資金進行自主經營的一種信託業務。信託資金的來源必須是各單位可自主支配的資金或歸單位和個人所有的資金，主要有單位資金、公益基金和勞保基金。
第五、共同投資基金
即投資基金或共同基金，在中國是一種較新型的投資工具，但在國外已有百餘年的歷史，是現代證券業中最有前途的行業，在發達國家的金融市場上，已經過實踐證明是一種很先進的投資制度，並已成爲舉足輕重的金融工具。
房地產信託運作流程
房地產信託的運作流程基本上可以分爲兩種模式：一種是美國模式，另一種是日本模式。
第一、美國模式
1、評估資金。基金髮起人爲滿足自身需求，進行REIT基金募集的籌劃，主要包括：預估所需資金數量，確認選擇REIT基金爲籌資工具，考慮投資標的的收益性能否達到必要的回報率等。
2、接洽承銷商、發起人與承銷商討論投資與募集事宜，包括投資細節、募款細節和承銷方式等工作。
3、接洽律師及會計師。與有資格的律師及會計師討論基金申請發行的相關法律、會計問題，選定律師事務所及會計師事務所爲成立全過程服務，並擬訂申請檔案，此時已基本確定投資計劃在財務上的可行性分析。
4、接洽不動產顧問公司。如果基金未來的經營管理由房地產顧問公司擔任，則需要確定對象並簽訂REIT管理顧問契約，確定其權利義務關係。
5、當所有檔案備齊後即可向SEC申請募集，申請成功後，要決定保管機構並簽定REIT契約。
第二、日本模式
1、房地產公司將土地、建築物分售給投資者，由投資者繳納土地、建築物的價款給房地產公司;
2、投資者將房地產產權信託給房地產投資信託公司進行經營管理;
3、信託公司將房地產全部租賃給房地產公司，同時向該公司收取租賃費;
4、房地產公司也可以將房地產轉租給承租人，向承租人收取租賃費;
5、信託公司向投資者發放紅利;
6、信託銀行可以將房地產在市場上進行銷售，從購買者身上獲取價款，再按比例分配給投資者。
房地產信託風險來源
房地產信託的風險主要來自於：
第一、賠償風險。
《信託投資公司資金信託管理暫行辦法》規定，只有當信託公司違背信託合同擅自操作時，投資者所遭受的損失才由信託公司負責賠償。也就是說，對於運營過程中發生的風險，信託公司不負責賠償。
第二、項目風險。
單個項目的風險往往難以進行評估預測，而信託公司在發行信託產品時又常常會有意無意地多介紹該項目的盈利前景，很少會揭示項目風險，如果投資者輕信信託公司的推介，不經過審慎決策，將可能面臨許多潛在風險。
第三、操作風險。
信託公司的實際操作難度較大。我國的《資金信託管理辦法》對資金信託計劃有200份的限制，普通投資者一般資金在二三十萬、三四十萬，但由於房地產的融資額大，有的需要一兩個億的資金，有了200份的限制，單筆金額便會很大，給融資造成困難。信託計劃“合同不超過200份、認購起點不低於5萬元”對於個人投資者而言，並不容易接受。
第四、自身風險。
房地產信託本身也存在不少缺陷，比如業務模式散亂，經營風險偏高，利潤較低等;在運營模式上，多數產品採取貸款形式，比較單一;資金和產品僅限於信託憑證轉讓，流動性較差。