哪類房地產能夠抵押?哪類不可以?房屋抵押了土地怎麼辦?抵押了的房屋能出租嗎?房地產抵押合同都要寫什麼?抵押登記應該什麼時候辦理?需要什麼材料?抵押的房產損毀了怎麼辦……《北京市房地產抵押管理辦法》對北京市房地產抵押作出了規定。
一、北京市什麼類型的房地產可以抵押?
(一)依法透過出讓、轉讓方式取得的國有土地使用權;
(二)依法取得所有權或期得權益的房屋(含附屬物);
(三)法律、法規規定的其他可以抵押的房地產。
二、北京市哪類房地產不得抵押?
(一)權屬有爭議的房地產;
(二)用於教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產;
(三)列爲文物保護的古建築;
(四)被依法查封、扣押或採取其他訴訟保全措施的房地產;
(五)其他依法不得抵押的房地產。
三、房屋抵押了土地怎麼辦?
土地使用權抵押時，其地上建築物、附屬物，均爲抵押物的一部分;以地上房屋抵押時，該房屋使用範圍內的土地使用權隨之抵押。
四、抵押共有房地產需要所有共有人同意嗎?
以共有的房地產設定抵押的，抵押人應事先書面徵得其他共有人同意。
五、在北京市抵押的房產可以出租嗎?
抵押人以已出租的房地產設定抵押權時，須將租賃情況告知抵押權人，並將抵押情況告之承租人，原租賃合同繼續有效。抵押期間租賃期滿，承租人需繼續租賃原房屋的，須經抵押權人同意。
在抵押期間抵押人擅自將抵押的房地產出租、出售、贈與或以其他方式處分的，其行爲無效。
六、抵押房產投保誰出保險費?
抵押權人在徵得抵押人同意後，可以抵押人名義爲抵押房地產投保，保險費由抵押人負擔。抵押的房地產已投保的，抵押人應將保險單移送抵押權人保管。在抵押期間，抵押權人應爲保險賠償的受益人。
七、房地產抵押合同寫什麼?
(一)抵押房地產的處所、名稱、狀況、建築面積、用地面積、四至等;
(二)抵押房地產的估價、抵押率;
(三)抵押房地產的佔管人、佔管方式和責任，意外毀損、滅失的風險責任;
(四)抵押權消滅的條件;
(五)抵押權人處分抵押房地產的方式。
八、什麼時候辦理抵押登記?
房地產抵押合同自簽訂之日起30日內，抵押人須向房地產管理部門或土地管理部門辦理抵押登記。
房地產抵押合同發生變更的，抵押人應在15日內向原登記部門辦理變更登記。
抵押權因債務清償或者其他原因而消滅的，抵押人應在抵押權消獲得原抵押房地產的產權人，應自成交之日起15日內到登記部門辦理過戶登記。
房地產抵押不到登記部門辦理登記的，抵押行爲無效，由此造成經濟損失的，由責任方承擔或賠償。雙方都有責任的，按責任大小分擔。
九、在北京辦理抵押登記需要什麼材料?
(一)抵押合同;
(二)土地使用權出讓合同或轉讓合同;
(三)抵押當事人的身份證明或法人資格證明;
(四)《國有土地使用證》和《房屋所有權證》，共有的房屋須提交《房屋共有權證》和其他共有人同意抵押的證明;
(五)以期得權益的房屋作抵押的，須提交生效的預售(購)房屋合同。
十、房地產的抵押權可以轉讓嗎?
抵押權可以轉讓。經抵押權人同意，抵押房地產可以轉移或出租。抵押權轉讓或抵押房地產轉移後必須重新簽訂抵押合同，並按本辦法的規定重新辦理抵押登記。
十一、要徵用抵押房產怎麼辦?
因建設需要徵用設定抵押權的房地產的，抵押雙方可重新設定抵押物;也可就抵押房地產的實際價值，依法清理債權債務，解除抵押合同。
十二、抵押房產損毀怎麼辦?
抵押人佔管的房地產發生損毀、滅失的，抵押人應及時將情況告知抵押權人，並應採取措施防止損失的擴大。抵押的房地產因損失不足以作爲履行債務的擔保時，抵押權人有權要求抵押人重新提供或增加擔保以彌補不足，或直接向保險公司行使求償權。
十三、抵押權人在什麼情況下可以處分抵押的房產?
(一)抵押人未按合同規定履行債務，又未能與抵押權人達成延遲履行協議的;
(二)抵押人死亡或被依法宣告死亡，抵押人的繼承人、受遺贈人、代管人拒不履行債務或無繼承人、受遺贈人代其履行債務的;
(三)抵押人被依法宣告解散或破產的。
十四、處分抵押房產所得款項的分配應按照什麼順序?
(一)支付處分抵押房地產的費用;
(二)扣除抵押房地產應繳納的稅款;
(三)償還抵押權人的債權本息及違約金;
(四)剩餘金額交還抵押人。
十五、同一房地產有數個抵押權人，清償時按照什麼順序?
以抵押房地產清償債務時，同一房地產有數個抵押權人的，應當按照設定抵押權的先後順序清償。處分抵押房地產所得款項不足償還所欠債務本息和違約金時，抵押權人有權向抵押人追索不足部分。
《北京市房地產抵押管理辦法》全文
來源：市住建委官網
北京市房地產抵押管理辦法
(1994年4月20日北京市人民政府第5號令發佈根據1997年12月31日北京市人民政府第12號令次修改根據2007年11月23日北京市人民政府第200號令第二次修改)
章總 則
條 爲加強本市房地產抵押管理，維護房地產秩序，保障抵押人和抵押權人的合法權益，根據有關法律、法規的規定，制定本辦法。
第二條 凡以本市行政區域內的房地產進行抵押的，適用本辦法。
第三條 設立房地產抵押，應遵循自願、互利、公平和誠實信用的原則。依法設立的房地產抵押，受法律保護。
第四條 本市實行房地產抵押登記制度。
第二章 抵押的設定
第五條 下列房地產，可以依照本辦法設立抵押：(一)依法透過出讓、轉讓方式取得的國有土地(以下簡稱土地)使用權;(二)依法取得所有權或期得權益的房屋(含附屬物);(三)法律、法規規定的其他可以抵押的房地產。
第六條 下列房地產不得設定抵押：(一)權屬有爭議的房地產;(二)用於教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產;(三)列爲文物保護的古建築;(四)被依法查封、扣押或採取其他訴訟保全措施的房地產;(五)其他依法不得抵押的房地產。
第七條 以透過出讓、轉讓方式取得的土地使用權設定抵押的，不得違背該土地使用權出讓合同的規定;抵押期限不得超過出讓合同規定的使用年限減去已經使用年限後的剩餘年限。土地使用權抵押時，其地上建築物、附屬物，均爲抵押物的一部分;以地上房屋抵押時，該房屋使用範圍內的土地使用權隨之抵押。
第八條 以屬於國有資產的房屋設定抵押時，須報國有資產管理機關備案。
第九條 以共有的房地產設定抵押的，抵押人應事先書面徵得其他共有人同意。
第十條 抵押人以已出租的房地產設定抵押權時，須將租賃情況告知抵押權人，並將抵押情況告之承租人，原租賃合同繼續有效。抵押期間租賃期滿，承租人需繼續租賃原房屋的，須經抵押權人同意。
第十一條 抵押人設定房地產抵押時，向抵押權人提供抵押房地產的資產評估報告的，抵押權人有權對資產評估報告進行審查。
第十二條 抵押權人在徵得抵押人同意後，可以抵押人名義爲抵押房地產投保，保險費由抵押人負擔。抵押的房地產已投保的，抵押人應將保險單移送抵押權人保管。在抵押期間，抵押權人應爲保險賠償的受益人。