一、房屋驗收前的準備
商品房質量糾紛是當前投訴較多的問題。爲幫助業主順利收房，本章給大家講講驗收房屋的要點。
房屋驗收技巧
1.免除收房傷痛，從籤合同開始
爲避免出現房屋質量問題，建議消費者在買房時選擇資信良好的開發商，將風險控制在前期。
籤合同時應明確各有關細節，包括收房時間，收房程序(如先驗房，無異議後再收房等);驗房時從配套設施到房內各項交付物指定的具體詳細驗收標準，附上設計圖紙及施工圖，並在合同中註明以其爲準。同時註明收房時原開發商的廣告、售樓書、樣板房等都可成爲房屋結構驗收標準。妥當的做法是請上一位有經驗的律師，分析購房合同中有無標註不明或易造成歧義的條款陷阱，免除收房時的麻煩。
越來越多的準業主們即將面臨入住問題，開發商將把自己夢寐以求的房子交到自己手中，可是如何收房，有什麼交房標準嗎?是否是開發商發了入住通知就算交房了呢?當然不是，下面就是一些收房入住必須瞭解的一些問題。
2.切記檢視“兩書一表”
向開發商索要兩書——《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，以便日後出現質量問題時按約維修。一表是《竣工驗收備案表》，同時要求開發商提供認可的專業測繪單位對面積的實測數據，看是否與購房合同中約定的有出入，以便儘早使問題獲得解決。
《住宅質量保證書》是開發商針對房屋質量及保修期限、範圍作出的承諾。而《住宅使用說明書》則是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標，如抗震指數、牆體結構類型等作出的相關說明。目前我國的房地產業在《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》上已形成大體統一的規範，問題比較少;而目前問題比較多的主要是《竣工驗收備案表》。
一些開發商甚至連消防這樣的關鍵環節都沒有送交主管部門備案就已經通知業主入住了。按照有關規定，《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報主管部門備案，如果缺少任何一項的話，這個樓盤就屬於“黑樓”，是不能入住的。像消防這種關鍵環節，一旦出了問題，就是人命關天的大事故，對於業主來說，人身安全才是位的。業主驗房時不能只看開發商有沒有這張《竣工驗收備案表》，同時一定要仔細檢視各個分項有沒有都備案，有關部門是否出具了關於水電、消防、電梯使用等單項驗收合格證書。《竣工驗收備案表》對房地產商有着嚴格的約束作用，只要將項目送交主管部門備案後，開發商就必須對樓盤終生負責，出了問題，如果是開發商的過失，可以追究其責任。
提示：開發商在交房時向業主提供的《竣工驗收備案表》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》必須爲原件而不是複印件。
3.檢查房屋結構及面積
首先業主應檢查售樓合同中的附圖與房屋實際情況是否一致;房屋結構是否和原設計圖相同。其次應檢視房屋面積是否經過房地產部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。
4.先驗房後收樓
先驗房再繳費、辦理入住手續是收房的正常程序。但目前開發商能讓買家先驗房後辦手續的並不多。通常的做法是讓業主先在收房檔案上簽字，要求業主先補齊房款(如果面積漲水)、繳納公共維修基金(房屋總額的2%)和契稅(房屋總額的1.5%)、繳納一年的物業管理費和產權代辦費等費用，方可以辦理入住手續，領取房屋鑰匙和相關資料，然後才能驗收房屋。業主進得房去，發現房屋質量有問題，申訴起來也很被動。負責任的開發商會積極善後，無良心的則會實施拖延戰術，讓業主勞心勞力，這對業主來說是不公平的。爲避免出現這種情況，業主應堅持先驗房、後辦理手續，並應將驗房時發現的房屋質量、室內有害氣體超標、公攤不公等問題書面呈遞給開發商並讓其簽收，以免留下後患。或者可在收房檔案上註明“室內情況尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣。
在業主支付了全部房款的前提下，開發商應無條件向業主交付符合合同約定的房屋，否則應視爲開發商違約，如果開發商拒不交房，應承擔逾期交房的責任
二、精裝修房驗收攻略
每年都有樓盤交鑰匙的高峯期，隨着精裝修樓盤數量的逐步增加，購買精裝修住宅的消費者也隨之增加，精裝房的裝修項目如何驗收?達到什麼標準纔算合格呢?
建設部在2002年3月1日發佈實施了《建築裝飾裝修工程質量驗收規範》，不少省市在此基礎上又制定了各地的家庭裝飾裝修質量標準，例如，目前北京裝飾行業使用的驗收標準有兩個：一個是《北京市家庭居室裝飾工程質量驗收標準》，另一個是《北京市裝飾工程質量驗收標準》，使用哪一個標準要看購房合同是如何簽訂的，以合同規定的標準對工程進行驗收。
驗收完有關檔案，業主馬上就要開始實地驗房了，由於不少業主是置業，而且房屋驗收又是一項非常專業的工作，因此很多人不知道從何驗起。需要指出的是，
開發商提供的《樓宇驗收記錄表》列出的項目大多不夠細緻，一旦驗收起來，可能根本不夠用，建議業主先自備驗房記錄單，以備不時之需。在驗房過程中，首先要關注房屋是否存在結構問題，例如承重牆是否有貫穿性裂縫等;然後纔是房屋使用方面的細節問題，例如門窗是否平直等。
三、毛坯房驗房程序
屋內只有門框沒有門，牆面地面僅做基礎處理而未做表面處理的房叫做“毛坯房”，雖然毛坯房已經過相關部門的工程驗收，但購房者在把毛坯房變成展現自我個性的空間之前，需要對毛坯房的驗收標準有所瞭解。按照通常的標準，交付房屋時，毛坯房需要對以下方面進行驗收：
(1)全部外飾面、外立面、外牆瓷磚和塗料、單元門、樓道。
(2)公用部位、公共設施、各種管道(給、排、雨水、暖、熱)、電氣設備(配電箱、櫃、盤、插座、開關、燈具等)等都應按設計檔案完成全部裝修，並按規定完成各種測試項目。
(3)各種管道還應進行通水、試壓、通球試驗和暖氣熱工調試等驗收工作。
(4)檢查牆面、頂層應無滲漏痕跡。
(5)戶門以內各房間採用預製樓板或現澆板頂棚的，應做到不抹灰、用膩子找平，達到板縫密實無裂縫，接搓平順無錯臺，表面平整，色澤基本均勻，線角順直的標準。戶門以內各房間基層地面混凝土應做到表面平整、壓實、黏結牢固、無裂縫。
(6)有防水要求的房間地面應嚴格按照防水層、保護層的建築要求來規劃，在驗收時應進行24小時蓄水試驗，做到無滲漏。
(7)地漏與泛水坡度符合設計要求，不倒泛水，結合處嚴密平順，無滲漏。
(8)各種房間水泥地面基層標高，應考慮預留再裝修時的高度尺寸要求。
四、驗房時的注意問題及簡單操作方法
(1)檢查廚房煙道
用紙卷點火後滅火冒煙，放在煙道口下方10釐米左右，看煙是否上升到煙道口立即拐彎吸走。
(2)檢查衛生間通風情況
衛生間若沒有窗戶，則應有通風孔，同樣用上面的方法測抽力。煙道、通風口中用手電檢視是否存有建築垃圾。
(3)窗邊與混凝土接口不能有縫隙
窗框屬易撞擊處，框牆接縫處一定要密實，不能有縫隙。窗臺下面如有水漬則可能是窗戶漏水。
(4)驗電
①開啟所有的燈具開關，看燈具是否都亮。
②檢查插座。五孔插座上分別插上帶有指示燈的插排，燈亮，表示有電，此時拉下總開關箱內的插座開關(應有標示)，指示燈滅。頻繁測試幾次證明開關、接線良好，插座安全。如果開關拉下，插座指示燈仍亮或仍在閃爍，說明開關質量有問題或接線有誤，應立即修復，否則日後誤觸電時無法及時斷電，將危及業主生命。如果條件允許，插座還應用萬用表測試對地絕緣情況是否良好。
③開關箱內的各分路開關應有明顯的標示，如果沒有或不明確，應立即糾正。
④開關箱內開關應安裝牢固，每個都要用力左右晃動進行檢查，如果發現鬆動，應緊固或更換。否則日後使用中接觸不良出現打火現象時，會造成更大危險。
⑤檢查有線電視插座、寬帶插座，插進去有無鬆動或插不進現象。用電話機檢查電話線路是否有信號;用天線檢查工具(或小電視)檢查電視天線的信號;用網絡檢測設備檢查內部網線是否暢通。
⑥檢查可視對講、緊急呼叫按鈕是否工作正常。
⑦檢查入戶門門鈴：帶兩節5號電池測試門鈴，是否不響或響個不停。
⑧衛生間內的電源插座應是防潮插座並有防濺措施，衛生間的照明燈座必須是磁口安全燈座，洗手盆的上方不應有插座
(5)檢查房屋有無傾斜
用盒尺檢查房頂，取4?5個點進行測量，若數值一致，比如房高均爲2.5米說明房頂沒有水平傾斜。同時可在房頂上用細繩拴上一重物，貼牆放下至牆腳，從四周檢查其垂直傾斜程度，一般來說誤差3釐米以上應該警惕。這方面的問題也能反映出建築質量的高低。
(6)檢查有無滲漏情況
業主要注意檢視房屋的地面和頂層滲水情況，要仔細檢查房屋牆面是否有變色、起泡、脫皮、掉灰等，這些都是滲漏的跡象。如果買的是頂層，一定要檢視各個房屋的頂面有無雨水滲漏的痕跡。因爲按照建築施工的要求，所交工的房屋要麼經過兩場大雨的“考驗”，要麼施工方在監理單位的監督下進行過雨淋實驗。還應檢視廚房、衛生間、陽臺的頂部和管道接口是否滲漏。
(7)檢查保溫牆面是否滴水
冬天，房間裏的牆面如果有結露現象(類似夏天冰鎮的瓶啤，在室溫下外瓶壁出現的水滴)，這個牆面的保溫層肯定有問題。
(8)檢查房屋有無裂縫
①首先仔細檢視房屋地面和頂上有無裂縫，沒有裂縫，如有裂縫，要看是什麼樣的裂縫。一般來說，與房間橫樑平行的裂縫，雖屬質量問題，但基本不存在危險，修補後不會妨礙使用。若裂縫與牆角呈45度斜角，甚至與橫樑呈垂直狀態，那麼就說明房屋沉降嚴重，存在結構性質量問題。
②看房屋的外牆牆體是否有裂縫，若有裂縫也屬嚴重的質量問題，有漏水的隱患。
③看承重牆是否有裂縫，若裂縫貫穿整個牆面且穿到背後，表示該房存在危險隱