土地讓出金
土地出讓金種類
土地出讓金可以具體分爲以下幾類：
第一、轉讓劃撥國有土地使用權或依法利用原劃撥土地進行經營性建設的，以按規定計算應當補繳的價款爲土地出讓價款。
第二、以招標、拍賣、掛牌和協議方式出讓國有土地使用權的，以所確定的總成交價款爲土地出讓價款。
第三、變現、處置、抵押劃撥國有土地使用權的，以按規定計算應當補繳的價款爲土地出讓價款。
第四、土地使用期滿，土地使用者需要續期的，以繳納的續期價款爲土地出讓價款。
第五、改變出讓國有土地使用權的土地用途、容積率等土地使用條件的，以按規定計算應當補繳的價款爲土地出讓價款。
土地出讓金計算方法
第一、有實際成交價且不低於所在級別基準地價平均標準的，按照成交價不低於40%的標準來計算土地出讓金，如果成交價低於基準地價平均標準的，則按照全部地價的40%來計算。
第二、發生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時，按照基準地價平均標準的40%進行計算。
第三、透過以上方式計算的土地出讓金數額，土地使用權受讓人有異議的，由受讓人委託有資質的土地估價機構進行評估，按照評估價的40%來計算土地出讓金。
第四、劃撥土地使用權成本價格佔土地價格的最高比例不得高於60%，在以劃撥土地使用權價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按照不低於40%的標準來計算土地出讓金。
土地出讓金返還方式
第一、政府主導拆遷，土地出讓金返還用於建設購買安置回遷房
某房地產開發企業透過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格爲10000 萬元，企業已繳納10000 萬元。協議約定，在土地出讓金入庫後以財政支援的方式給予乙方補助3000萬元，用於該項目10000平回遷房建設，回遷房建成後無償移交給動遷戶。
第二、政府主導拆遷，土地出讓金返還用於拆遷(代理拆遷、拆遷補償)
目前招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓，但現實工作中一些開發商先期介入拆遷，政府或生地招拍掛，由開發商代爲拆遷。在開發商交納土地出讓金後，政府部門對開發商進行部分返還，用於拆遷或安置補償。
某房地產開發企業透過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格爲10000 萬元，企業已繳納10000 萬元。協議約定，在土地出讓金入庫後以財政支援的方式給予乙方補助3000萬元，用於該項目10000平土地及地上建築物的拆遷費用支出。國土部門委託房地產開發公司代理進行建築物拆除、平整土地並代委託方向原土地使用權人支付拆遷補償費。約定返還的3000萬中，用於拆遷費用1000萬元，用於動遷戶補償2000萬元。企業實際向動遷戶支付補償款1500萬元。
第三、政府主導拆遷，土地出讓金返還用於開發項目相關的基礎設施建設
目前招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓，但現實工作中一些先期介入，或生地招拍掛，政府爲減輕開發商的負擔，對開發商進行基礎設施建設部分進行返還。
一般情況下，由於實施了土地的儲備制度，政府將生地轉化爲熟地後再進行“招拍掛”，動拆遷問題已妥善得到解決，土地的開發工作也已經基本完成，周邊的市政建設將逐步完善，水、電、煤等市政都有計劃地分配到位。即在招標、拍賣、掛牌活動開始前，國土部門已將擬出讓的土地處置爲淨地，即權屬明晰、界址清楚、地面平整、無地面附着物的宗地。
但是在經營性用地招標、拍賣、掛牌的實際工作中，大量存在着“毛地”出讓的情況，尤其是在企業改革、改制處置土地資產時，這種情況更比比皆是。
因此，很多政府部門在招拍掛出讓土地後，都會以土地出讓金返還的形式，用於開發項目相關城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等工程建設的補償。
第四、土地出讓金返還用於建設公共配套設施(學校、醫院、幼兒園、體育場館)
公共配套設施是開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬於全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施。是企業立項時承諾建設的，其成本費用應由企業自行承擔。而且開發商在制定房價時，已經包含了公共配套設施的內容。
此業務實質上是土地出讓金的折扣或折讓，應收到的財政返還的土地出讓金應衝減“開發成本——土地徵用費及拆遷補償費”。企業將建成的公共配套設施移交給全體業主，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位，不屬於視同銷售行爲。因爲開發商透過設定房價，從銷售給業主的房款中取得了相應的經濟利益。
第五、政府將土地出讓金返還給其它關聯企業或個人
目前土地招拍掛制運作過程中，出於各種考慮，在開發商交納土地出讓金後，政府部門對開發商的關聯企業進行部分返還，用於企業經營獎勵、財政補貼等等。
第六、政府主導拆遷，土地出讓金返還未約定任何事項，只是獎勵或補助
在土地招拍掛制運作過程中，出於招商引資等各種考慮，在開發商交納土地出讓金後，政府部門對開發商進行返還，用於企業經營獎勵、財政補貼等等。