成都裝修網8月1日訊 上週四，成都商報推出“成都售後返租式系列調查”之後，有讀者投訴，香江全球家居CBD涉嫌售後返租這一模式。目前成都採用返租、包租經營的專業市場越來越多，其中家居、建材類專業市場更是層出不窮。之前開發並陸續開業的這一類家居專業市場目前經營究竟如何?近日，成都商報記者對香江全球家居CBD項目展開了調查。
本週一，成都商報記者前往目前成都家居專業市場較爲聚集的城北新都龍橋，對2011年國慶節和2012年國慶前夕分別開業的香江全球家居CBD1館和2館的經營狀況進行了調查1館相對於開業初期經營出現下滑，2館目前經營不理想，而原計劃今年國慶節開業的3館現在也“不好說”。
返租銷售模式仍在繼續
市工商局：宣傳涉嫌嚴重違規
銷售調查
承諾前3年高返租，現在仍在銷售
香江全球家居CBD銷售中心工作人員告訴成都商報記者，投資者購買商鋪的前3年將交付香江方面委託經營，年租金回報分別爲8%、9%、10%，這部分一次性衝抵購房款。從第4年開始，商場就按照市場租金價格定價，投資者將按照真實經營情況收取租金，管理方將提留租金的10%作爲管理費，剩餘爲投資者收益。
“經營情況好不好，你要相信自己的眼睛，沒看見那麼多空鋪啊!”香江全球家居CBD的1館是目前整個龍橋成氣候、名氣的傢俱商場，但4樓的一名商家告訴成都商報記者，到現在爲止4樓還是有不少空鋪子，經營是好是壞不難判斷。隨後，成都商報記者又來到了2館，該館去年國慶前夕開業，眼下的經營似乎陷入了困境。“現在2、3樓也有撤場的商家，4樓就只有三、四個商家而且還是今年五一才入駐的，商場給了一個季度的免租期，但我們申請下一個季度還要免房租，不然經營無法維持。”一位4樓的商家如此表示。記者在現場看到，4樓現在大量的店面還沒有裝修，2、3樓也有撤場留下的店面，而整個號稱10餘萬平方米的商場裏，顧客數量目測估計也就只有數十人。一位1樓的商家告訴成都商報記者，即便是上週末舉行的“決戰暑假”促銷活動，“來的人也不多，這個月銷售額只有五、六千元，對商家來說肯定虧本，這個銷售額連工資都發不起還要交房租水電”。
成都商報記者輾轉與1館內一傢俱品牌負責人李總(化名)取得聯繫，上半年，他1000多平方米的門店銷售金額“從去年的每月七八十萬元下降到四五十萬元”，但其在成都區域的銷售業績反而增長了30%，李總覺得在香江的門店“拖了後腿”，這是口岸價值降低的直接體現。他同時表示，批進場經營的商家確實都掙了錢,兩年前開發商爲了賣後期的鋪子不計成本地進行了大規模的營銷活動，商場人氣纔會在短時間內聚集。
市工
商局
宣傳承諾投資回報、返租都屬嚴重違規
成都市工商局市場監督管理處相關負責人昨日在接受成都商報記者採訪時表示，商報上週四《售後返租重出江湖》的新聞報道已經引起了市工商局的高度重視，同時今年第二輪針對包租、承諾投資回報率的集中整治行動已經拉開，任何承諾包租、承諾投資回報率的廣告都是違規行爲，這一段時間將集中整治這一類違法違規的廣告宣傳，市民可以撥打12315進行投訴。
這位負責人同時進一步透露，任何形式的廣告都不能出現違規，這就包括開發商的DM單、樓書、外牆廣告等。在香江全球家居CBD的宣傳樓書上，開發商打出的“買到香江商鋪即賺三倍”這一類廣告語均涉嫌違規。
律師
說法
開發、銷售、後期包租經營若是同一主體，涉嫌違規
四川君合律師事務所主任律師鄭書宏認爲對於商鋪包租的認定比較簡單，就是開發商既出售商鋪同時又取得投資者所購買商鋪的委託經營權。相關法規規定，商業地產開發商和後期經營不能是同一個主體，但現在很多項目開發商和經營方實際上是同一個控制人。如果商鋪的銷售方是香江，推廣和運營也是由香江自行投入管理，這似乎就暗示了商業地產開發、銷售、後期包租經營是同一主體，存在違規的嫌疑。前3年到期後如果後續經營不好租金收益下降，衆多投資者與商場經營管理方難免會存在巨大的矛盾和糾紛隱患，投資者在購買這一類商鋪要有足夠的風險意識。
經營至今還有不少空鋪
潛在風險：租金如何保證
經營調查
宣傳月租水平與實際金額存在較大落差
記者在現場看到，號稱十多萬平米的香江全球家居CBD2館每層應該在兩三萬平方米以上，但4樓裝修開業的商家只有3、4個，經營面積目測一兩千平方米。
據香江全球家居CBD置業顧問倪凱介紹，目前1館、2館可售部分基本售罄，現在銷售的是3館2、3樓鋪面，2樓每平方米單價是9000元到1.3萬元，3樓單價是7000元到1.1萬元。據倪凱介紹，目前1館1樓的每平方米月租金是80到120元，到每月150元/平方米;1館2樓當時售價是7000元左右，現在每平方米月租金80元左右，3樓當時賣價6000元左右現月租金50元到70元，當時售價在5000元左右的4樓現月租金40元左右……按照這個說法，香江全球家居CBD目前的租金水平相當可觀，真實情況是否如此?
在1館擁有門店的李總告訴成都商報記者，2011年其負責的傢俱品牌作爲首批次進場經營的商家有巨大優惠，年免租金，而目前月租金每平方米只有40元，“低價租金只是針對首批次入場的大商家，但據我所知現在至少70%到80%的商家都是當初首批進駐。”成都商報記者從2館的部分商家處獲悉，由於今年以來生意不好，香江方面下調了租金。“1樓按理月租金是50元/平方米，但近來生意不好，現在的月租金是25元/平方米。商場是以每一個季度來公佈租金執行政策，還不知道這個優惠政策執行得到多久。”2館1樓的一位商家坦言近來虧本嚴重，經營如果不扭轉不排除撤場的可能。
與商家們透露的實際租金比較，香江全球家居CBD置業顧問報給成都商報記者的租金存在較大落差。當然開發商和投資者都希望香江全球家居CBD的租金能夠儘快上升到當前房價算得過賬的水平，但後市確實存在衆多不確定性隱憂，市場對香江家居CBD也提出了更高的要求。
企業
迴應
“專業市場的培育期至少是3年”
針對整個市場目前人氣缺乏的現狀，成都香江全球家居CBD的招商經理姚遠在接受成都商報記者採訪時表示，一個新口岸肯定需要培育，新市場發展成熟也需要一個過程，“專業市場的培育期至少是3年”。成都商報記者從商家獲得的資訊是今年的生意比不上去年，一位1館的商家就表示，“去年每個月成交額一般都是20多萬元，但今年生意出現下滑，近兩個月每月就10萬元。”
老陳是運營專業市場項目的人士，兩年前曾服務於香江全球家居CBD，“2011年國慶節，香江全球家居CBD的1館開業極爲火爆，但短短兩年市場行情已經發生巨大變化。現在家居的上游產業房地產受到調控，限購限貸下買房的少了買傢俱的人自然變少;還有就是競爭加劇，單單在龍橋就有家和家園、中潤歐洲城、列維士等衆多家居市場，再加上龍橋之前傢俱廠直接改成的傢俱展廳、市場，區域競爭異常激烈。”
爲了說明未來市場的影響力，香江全球家居CBD置業顧問倪凱告訴成都商報記者，待3館開業之後，60萬平方米的香江全球家居CBD規模比現在八益傢俱城和太平園傢俬廣場加在一起還要大。不過，他也承認，現在區域內有的家居商場每平方米月租金已經是個位數。
名詞解釋
返租銷售
也叫售後包租、售後回租，是指房地產開發企業爲促進銷售，在其樓盤出售時與買家約定，在出售後的一定年限內由該房地產開發企業以代理出租的方式進行包租，或者直接由該企業承租經營使用，包租期間或者承租期間的租金衝抵部分房款或償付一定租金回報。
法規背景：
1996年12月30日工商局發佈的《房地產廣告發布暫定規定》第十六條規定：房地產廣告中不得出現融資或者變相融資的內容，不得含有升值或者投資回報的承諾。
2001年，建設部頒佈的《城市商品房預售管理辦法》明確規定：房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。
今年1月5日，法對存在虛假宣傳內容的“售後包租”現象做出專門規定：“不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售爲主要目的，以返本銷售、售後包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的”，將按刑法第176條有關規定處罰，可判十年有期徒刑。
三問
香江全球家居CBD
3年租約
成都商報：1館前3年包租期明年到期，香江方面會將收益權移交給業主，業主自行收租之後投資收益能否達到之前預期?如果行情不好經營業績持續下滑，是否有補救措施?
香江商業集團企劃營銷部郵件迴應：首先，香江全球家居CBD銷售商鋪採取委託經營的方式，並沒有採取包租。其次，對於1館3年委託經營期限到期之後，香江將與業主共同確定今後的經營方式，保障投資者的收益。
記者調查：早開業的香江全球家居CBD1館目前1層商鋪月租金號稱超過100元/平方米，在目前的香江全球家居CBD宣傳資料上，其1層商鋪“當前租金”更是高達210元/平方米·月，但據成都商報記者瞭解，目前仍然有商家享受的是40元/平方米·月的租金政策，實際租金恐怕遠低於香江對外宣傳的租金水平。
經營現狀
成都商報：當前1館、2館經營不佳，作爲開發商如何看待目前面臨的運營困難、危機?是否有行之有效的應對辦法?近來成都家居專業市場整體走弱背後究竟是什麼原因?
香江商業集團企劃營銷部郵件迴應：目前香江全球家居CBD 1館和2館已經開業，2館銷售價格略高於1館銷售價格，從5500元/平方米到12000元/平方米不等，各區域的租金因爲位置、樓層的不同，從40元/平方米到120元/平方米不等。目前我們3館有少量商鋪對外銷售。
香江全球家居CBD自2011年10月正式開業以來，就不斷創造多個行業奇蹟，創出全行業銷售新紀錄，幾乎所欲進駐的品牌都取得了遠超市區專賣店的業績，2012年9月2館開業時，也吸引了來自西部數十萬的顧客前來購買，成爲年度商家關注的焦點。
從2012年起加大對房地產調控，作爲房地產關聯性行業，整個家居行業普遍受影響，全國各地的家居賣場銷量也相對以前有所下滑，目前成都家居市場整體走弱，一方面跟地產調控有較大的影響，另一方面也跟市場競爭加劇、家居行業改造升級有關係。在這種情況下，香江全球家居CBD聯合商家頻頻主動出擊，事實上香江全球家居CBD不僅順利開出2館，經營面積大幅增加，2013年3號館招商也進展得如火如荼。
記者調查：2館經營已有一年，有商家反映今年以來經營下滑明顯，部分商家和商場管理方還出現“扯皮”。爲了吸引商家駐場經營，2館在租金上給出了優惠，商家透露現在4樓是免租、1樓租金有的優惠至25元/平方米，這與開發商在宣傳資料上公佈的首層租金210元更是相差甚遠。
新館開業
成都商報：目前3館的招商據說不理想，儘管也有不少商家和香江方面簽約但觀望情緒濃厚，現在進場裝修的商家極少。3館按照這樣的招商、裝修進度，原定今年國慶節開業是否會推遲?
香江商業集團企劃營銷部郵件迴應：自2013年5月我們在新會展中心召開香江全球家居CBD西部羅浮宮招商新聞發佈會以來，在短短的幾個月時間裏，就有數百家品牌家居建材廠商簽約入駐香江，目前已有商家陸續進場裝修，近期由於天氣原因，雨澇、高溫，對商家入駐裝修進度有一定的影響，我們目前正在協助商家消除這些不利因素的影響，確保按計劃開門營業。
記者調查：成都商報記者在現場看到進場裝修的商家極少，商家表示“還在觀望”，按時開業有難度。在3館現場，一位內裝配套商向成都商報記者表示，原計劃今年國慶節開業的3館現在進場裝修的商家只有不到10家，內外施工、裝修似乎都陷入停滯。前文所述的李總與香江全球家居CBD簽訂了入駐3館的協議，但現在他開始打退堂鼓。“現在香江全球家居CBD幾乎每天打一個電話催進場裝修，但據我所知，3館招商很不理想，聽說2館的商家還在因爲租金和商場扯皮。如果進場光裝修就得投入五六十萬元，按照這個趨勢還不知道能不能經營好。現在已經簽約3館的商家都存在很大的觀望情緒，大家都想看看再說。”