防火漆與一般油漆相比，在物理性能方面基本一樣，不同的是它乾燥以後，漆膜本身不易燃燒，遇火時，能推遲火焰延燒到塗漆的可燃物上，具有一定的防火性能。據試驗：將一般油漆與防火漆分別塗在木板上，乾燥後，用同樣的火焰烘烤，塗一般油漆的木板，不到2分鐘就和油漆一道燒着;而塗非膨脹防火漆的木板，2分鐘後僅出現陰燃現象，靜置30秒後立即熄滅;塗膨脹惰氣型防火漆的木板，即使烘烤15分鐘，連陰燃現象也未出現。由此可見，用防火漆塗於物體表面，一旦發生火災，確能在一定時間裏阻止火勢蔓延，保護物體表面，從而爲滅火戰鬥爭取寶貴的時間。
防火漆爲什麼能在一定時間內防止火勢蔓延呢。根據現有的三種防火漆來分析，其原因如下：
膨脹型：這種防火漆中的樹脂，採用發泡性的物質硅酸鈉，或者加入發泡劑硼酸，它們在遇熱時會發生變化，使漆膜膨脹鼓泡，形成硬的空殼，增大火源和物面的距離。
非膨脹型：這種防火漆選用過氯乙稀、氯化橡膠、醋酸乙稀、氯乙稀共聚體等物質作爲樹脂，它們遇火焰後，受熱分解，產生不燃性氣體，如氯氣、二氧化碳等，將周圍易燃氣體沖淡，使火勢削弱。有時還在漆內加入碳酸銨、氯化銨、磷酸銨等化學品，它們遇熱也會產生不燃氣體，但這些化學品的加入往往對漆膜的物理性能有一定的影響，必須合理使用。
膨脹惰性氣型：這種防火漆用四氯化苯酐醇樹脂製成，受熱時既能使漆膜膨脹起泡，又能產生氯氣等不燃氣體，兼有上述兩種作用，因此效果較好，耐火時間也較長。
另外，防火漆所用顏料，也要以能阻礙和隔絕熱源爲主，如石棉粉、銻白粉、雲母粉、鈦白粉等。其中銻白粉，對紅外線的反射能力較強，遇火焰能反射熱量，在防火漆中使用比較廣泛。
防火漆作爲一種新型的油漆，也還存在一些缺點，如成本較高，某些品種的防火油漆物理性能不夠理想等等。但這些缺點，透過實踐必將不斷克服，達到防火的需要。